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美国房地产律师告诉你 你所不知道的房屋产权

政策法规|2015-07-24 15:19:45|来源:mls综合


越来越多的中国人热衷投资美国房产,除却美国房价平均低于国内一线城市、美国房产经纪复苏外,还有一个重要的原因——美国房屋的永久产权。相对于国内房产70年的产权,美国房产的永久产权对投资者或是移民者来说,都是个强大的吸引力。


有部分中国人是夫妻、兄妹或是父母合资购买美国房产,为避免出现美国房屋财产纠纷,购房前应该对美国房屋产权有所了解。关于房屋产权,美国法律规定,私人财产神圣不可侵犯;购房者等于拥有这块土地。如果合伙购买,产权持有方式则根据各州法律规定而不同。


私人房地产产权通常可分为独立完全产权(Sole Ownership)、共有产权 (Tenancy in Common)、联合产权(Joint Tenancy)三种。


独立完全产权


独立完全产权是指,完全单独的个人或单位拥有房地产的产权。

适用群体:适用于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。


共有产权


共有产权是指,房地产产权持有者可以根据需求分配该房地产所有权的利益,不一定要均分共同业主,可以各自转让自己持有的产权,也可以遗赠产权。

适用群体:适用于多方合作的房地产购买者,可以根据实际需求进行度假或投资使用。


联合产权


(1)联合产权的特点


联合产权需同时具有 “产权获得一致(Unity of Title),时间一致(Unity of Time),利益一致(Unity of Time)和占有一致(Unity of Possession)”四个一致的特点。如果其中一个特点遭到破坏,联合产权的持有方式随之消失。


其中,产权获得一致是指全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。时间一致是指权益在同一个时间段开始或结束。利益一致指所有者的全体成员拥有同等的权益。而占有一致指的是所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。


(2)产权利益必须均分


联合产权的利益必须平均分配,不能单独转让或出售各自的产权。一旦单独出售或转让,联合持有产权的方式将自动停止,极有可能变更为共同产权。


(3)当某一产权人去世后,其他在世的产权人将自动获得其产权并平均分配该产权,最后一名在世产权人获得完整产权。


很多父母选择与子女联合购买房产,一旦父母百年之后,父母名下的房产则自动归给子女,省去立遗嘱的各种手续,也不必缴遗产税。


(4)整体共有产权(Tenancy by the Entirety)


整体共有产权是专为已婚夫妻选择的特殊联合产权,因此在具有“四个一致”的特性。如果想转让或出售房屋,必须同时通过夫妻双方一致同意。当夫妻双方有一方去世,另一方将自动获得房屋产权。但是,如果过世的一方是房屋的负债者,房屋产权归其配偶所有,同时,房屋也无需扣押负债。值得注意的是,如果夫妻双方因某种原因离婚,整体共有产权可能需要变更为共同产权。


大多数美国已婚夫妻都会选择以上产权持有方式,在某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。


虽然美国房屋的永久产权吸引着大批的国人买家,但是,永久产权并不意味着“永久白住”。美国的税种繁多,房屋永久产权也涉及地税,而地税是每年都需要业主上缴,因此,投资美国房产前也需了解清楚,国内投资专家建议道。