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美国房子被法拍引起的严重后果

房产知识|2015-07-20 17:38:19|来源:mls综合


如果持续很长一段时间没有收入来源又没有积蓄的话,每个月的房贷让不少美国屋主倍感压力。有些屋主经常会选择迟交或是甚至不交房贷,被迫选择放弃房子房子,让它被银行没收并被法院拍卖。对于这些屋主来说,房子被法拍是他们最不愿意选择的方式,因为这意味着要承担一系列严重的后果。


一、如果房子是个人的主要住房(Primary Residence),一旦让银行没收并法拍(foreclosure)它之后,屋主将在未来五年内失去符合向房利美(Fannie Mae)申请借担保主要住房贷款的资格。因此,如果换不起房贷,应尽快寻找买家,通过赔本抛售(Short Sale)的方式将房子卖掉,虽然银行会亏钱,但是没有经过法拍的程序,屋主仍可在赔本抛售的两年后向房利美申请借担保的主要住房贷款。


如果房子是屋主的投资房(Investment Property),被银行没收拍卖后,屋主将在未来七年内不能向房利美申请借担保的投资房贷款。因此,即使是投资房还不起贷款,也可通过赔本抛售的方式卖掉,两年后也仍然可以向房利美申请借担保的投资房贷款。


在美国,不管是自住房(或称主要住房),还是投资房(或称出租房Rental Property),大多数美国居民都是通过向房利美借担保的贷款。如果房子被法拍,就意味着他们在未来的五年内很难再买到自住房,七年内很难再买到投资房,因为没有银行会帮他们提供贷款。 


二、在美国,一旦有房子被法拍的记录,在未来七年内,每次申请贷款所填写的贷款申请表,都必须要如实登记自己有房子被法拍的记录,而且此记录七年之内不准变更,会严重影响个人能否拿到贷款。而事实上,一旦有此记录,几乎很难再拿到任何房屋的贷款。


三、造成对个人的信用分数(Credit Score)及信用历史的不良影响。一般好的信用记录是700多分,一次房子被法拍的记录会扣减250到300分的信用。也就是说法拍后,个人的信用分数会立刻降到400分左右,这也意味着,你将几乎申请不到任何信用卡或贷款。尤其是在美国这样一个重视信用分数的国家,仅靠现金生活非常不便利,且信用不好还会造成一系列的负面影响。 


如果通过赔本抛售的方式将房子卖了,信用分数只会减少50分左右,且只会在一两年内短期的影响个人信用。赔本抛售后,在个人的银行贷款上显示的是已付清房贷得记录,而信用历史上并不会显示赔本销售的记录。


第四,在申请工作时,雇主有权利查询雇员的信用分数及信用历史。信用分数往往反映出一个人的人品。一旦记录上反映出个人有房子被法拍的历史,雇主会对是否将雇佣此员工产生迟疑,因为这将反映出该员工不能妥善管理自己的债务,或者曾有财务危机等等情况。财务危机是家庭不稳定的重要因素,而家庭不稳定则会影响工作等方方面面的因素,这些因素都会让雇主三思而后行。而有些需要安全检查(Security Check)的岗位,如财政部、警察局、联邦调查局(CIA)、国防部等与财政、执法、国家安全相关的重要政府部门,有过房子被法拍记录的申请人是很难通过他们的检查。


五、如果你以为房子被法拍后,自己的债务就两清的话,那就大错特错了。有不少州, 其中包括乔治亚州在内,如果房子拍卖的钱不够付清房子欠的贷款,银行有权利在法拍后告借款人赔偿所剩余额(Deficiency Judgmen)。根据乔治亚州法律,银行可以在房子法拍后三十天内向当地法院申请确认法拍的结果及其在法律程序上的合法性(Confirmation Hearing)。银行主要是想证明其拍卖的价格是房子此时的真实市场价格,银行按照法律要求应该发出的通知及广告都依法履行等等。


虽然房子被法拍可以让房主在短期内逃避房贷压力,但是却让屋主在未来举步维艰。为了避免出现以上五大恶性后果,应及时聘请一位有经验的地产经纪人和律师帮助自己将房子赔本抛售。