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美国购房省钱之道:弄清税法可抵税

房产知识|2015-07-20 17:32:34|来源:mls综合


虽然随着美国房价在2013年逐步上涨,房贷利率也在缓慢升高,但是相较于国内,美国房屋贷款利息仍属偏低。因此,国内有意在美国购买自助屋或是投资者仍热衷美国房市。有美国房产律师建议,置业美国前,最好了解美国相关法律,可以有效避免投资风险。


如果是购买自住屋,美国税法允许购买的房屋贷款利息与所得抵扣,以少缴所得税;并允许每张税表的申报者最多可以拥有两栋自住屋(一栋自住屋和一栋度假屋),且相关贷款利息都允许与所得相抵扣。


对于拥有两套房产的国人来说,通常喜欢把另一套房子出租,用租金收入支付自住屋的房贷。根据美国的法律,出租的房屋不属于自住屋,属于出租或是投资物业。而出租物业的房租收入须在第二年的4月15日前申报该所得款,由于该项收入与劳动力所得不同,因此不需要预缴薪资税(FICA taxes)。


但并不是所有的出租房都能给投资者带来利益,也有可能会有损失。有美国会计专家解释说,除非管理房产的管理者符合美国税法“房地产专业人士”的要求,即除有执照外,还需证明一年中至少有750个小时的时间在管理房产,否则房屋出租的收入扣除开销,再扣除折旧费的净损失(出租房屋折旧费=年租金-购买金额/27年),最多只有2万多元可与收入相抵扣,且有调整后所得的限制。


如果调整后所得是在10万元以内,净损失可全部与所得相抵扣;若调整后所得在10万至15万元区间,与收入抵扣的净损失将减少;若调整后所得超过15万元,将不能抵扣净损失。


不管是自住房或是出租房,要想在持有房产不到一年就获利回吐,卖房时会产生短期利得税,短期利得税与当事人税率相同。 如果持有房产超过一年才卖掉,将产生长期利得税。其中,长期利得税率较低,最低15%,最高20%,此外,如果是高收入者将增收3.8%的附加税。


投资物业是以个人名义登记的话,如果因户主违法造成严重车祸,那么该物业被查账的机率很高,且相关资料也很容易被调出来。因此,会计专家建议,投资美国房产可以将物业登记在有限责任公司名下,不容易被查账。如果在美国投资物业已经赚到钱,但是不想马上缴税,可以根据税法1031交换条例延迟缴税。


在美国,两栋自住屋最多只能就低于100万元的贷款额的利息与收入抵扣。如果申请的是房屋净值的信贷额度(Equity Loan),最多只能就10万元贷款额的利息与收入抵扣。即,如果用Schedule A税表逐项扣减时,最多只能就110万元的贷款额产生的利息来扣除。


在出售自住屋时,只要屋主在过去五年中至少有两年时间在该房屋居住过,税法允许就房屋增值部分,夫妻可获得50万元的免税额,单身人士可获得25万元的免税额。